住宿业 · Lodging
住宿业：六种业态，几乎不是同一门生意
产能单位是间夜，核心指标是 RevPAR = ADR × OCC。 但从 320 间的高星级酒店到 14 间房的民宿，定价逻辑、房型策略、渠道结构完全不同—— 照搬一套表，一定出问题。下面按业态拆开讲。
业态对比
六个业态的典型参数
以下为教学用基准值（对应《操作法典》原型酒店量级），用于建立手感，不是行业统计数字。
| 业态 | 规模 | 平峰 BAR | 年 OCC | ADR | RevPAR | 主要抓手 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 高星级酒店 | 320 间 | ¥680 | 72% | ¥618 | ¥445 | 房型价差、团队置换、会议宴会 |
| 中端精选 | 150 间 | ¥420 | 78% | ¥385 | ¥300 | 渠道结构、会员转化、竞争跟价 |
| 经济型连锁 | 90 间 | ¥220 | 82% | ¥195 | ¥160 | 直销占比、价格透明、入住效率 |
| 民宿 | 14 间 | ¥480 | 55% | ¥440 | ¥242 | 周末与节假日、内容即流量、最低住期 |
| 服务式公寓 | 160 套 | ¥340 | 85% | ¥300 | ¥255 | 长短租配比、最低住期、月租衔接 |
| 度假村 | 260 间 | ¥980 | 62% | ¥920 | ¥570 | 一价全包、淡旺季极值、二次消费 |
逐个拆开
每个业态到底哪里不一样
01
高星级酒店
房型多、价差阶梯复杂、会议宴会占比高。核心是表 F 房型价差与表 G 团队置换——
一个大团队可能吃掉半个酒店的产能，接不接要看置换后的散客收益损失。
02
中端精选
房型少、效率高、高度依赖 OTA。核心是表 C 价格指数与表 H 渠道——
同商圈同档次产品高度同质，谁的 ARI 站得住谁就赢。
03
经济型连锁
价格极度透明，客人比价比得比您还勤。核心是直销占比与入住效率——
佣金每降一个点，比多卖三间房还划算。
04
民宿
体量小、周末驱动、内容即流量。核心是最低住期与节假日梯度定价——
周五周六是命根子，工作日空着也没办法，别为了填满去砍价。
05
服务式公寓
长住为主，OCC 高但 ADR 低。核心是长短租配比与住期衔接——
一个 30 天的长租客，可能挡掉六个周末散客，算清楚再签。
06
度假村
淡旺极值极大，一价全包。核心是二次消费与淡季套餐设计——
房费可以降，但餐饮、 spa、亲子项目的钱包份额才是利润所在。
学习路径
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