医疗号源专业课 · C3
动态定价
长租不能每天调价——价格只在两个窗口变动：新签和续约。所以定价是「阶梯式」的，核心是管好双轨价与让利方式。
核心要点
四条要记住的
- 双轨价：新签随行就市，续约温和上涨。续约涨幅通常 3%–5%，涨太猛会推高流失率，反而不划算。
- 调价窗口只有两个。合同到期与新客签约，错过窗口就要再等一个租期。
- 租期定价。月付/季付加溢价（您替客户承担了空置风险），年付给折扣（换确定性）。
- 让利用免租期，不用直降。免租期账面租金不变，保住价格体系与整盘估值；直降会下移后续续约基准。
要点对照
核心指标一览
| 指标 | 定义 / 公式 | 说明 |
|---|---|---|
| 新签价 | 随行就市，参考周边挂牌 | 拉新 |
| 续约价 | 现价 ×（1+3%~5%） | 保存量 |
| 短租溢价 | 月付/季付 × 1.1~1.3 | 承担空置风险 |
| 年付折扣 | 年付 × 0.95~0.97 | 换确定性 |
| 免租期 | 送 1 个月 ≈ 降价 8.3% | 保账面价 |
常见错误
这个行业容易踩的坑
- 续约涨太猛（超过 10%）——省下的租金远不够覆盖流失一间的成本。
- 用直降代替免租期——账面租金下移，整盘估值与后续续约基准一起被拉低。
- 全年一个价——错过毕业季窗口，等于白白少收两个月溢价。
- 只调新签不调续约——老客越住越便宜，形成价格洼地。
自测
两道题
第 1 题 续约租金涨幅定多少比较合理？
解析 · 判断标准不是「能涨多少」，而是「涨多少会逼走人」。单间流失成本通常是几千元，而涨 10% 一年也就多收几千元，两者一比就知道：温和续涨、保住续约率，收益远高于激进涨价。
第 2 题 想让利促成交，用哪种方式更好？
解析 · 同样让利 8% 左右，免租期让账面合同价保持不变（保护价格体系、整盘估值和后续续约基准），而直降会把挂牌价永久拉低，还会成为老客续约时压价的依据。
关联
对应通用内核：K01 需求预测 · K02 动态定价 · K03 库存控制 · K04 渠道管理 | 行业：医疗号源详解