研学营地专业课 · C2
需求预测
长租的需求预测对象不是「某天会来多少人」，而是「未来几个月每月会空出多少间」——到期日历就是长租版的预订曲线。
核心要点
四条要记住的
- 先做到期日历。按月拆出未来 6–12 个月的合同到期房源数，这就是长租版的「在手预订」。
- 叠加季节系数。春节后返工、6–7 月毕业季是全年两个高峰；年底与春节前是低谷。
- 算净招租缺口。缺口 = 到期数 ×（1−预期续约率）− 已预租数，这才是本月真实任务量。
- 监测周边供给。3 公里内新开盘项目、竞品空置率与挂牌价，会直接改变您的去化速度。
要点对照
核心指标一览
| 指标 | 定义 / 公式 | 说明 |
|---|---|---|
| 到期日历 | 按月统计合同到期房源数 | 长租版在手预订 |
| 预期续约率 | 历史同户型/同楼层续约率 | 决定净缺口 |
| 预租率 | 到期前已锁定新租客 ÷ 到期数 | 提前去化进度 |
| 招租缺口 | 到期×（1−续约率）− 已预租 | 本月真实任务量 |
| 去化速度 | 月度新签 ÷ 招租缺口 | 小于 1 说明要加码 |
常见错误
这个行业容易踩的坑
- 只看当前出租率，不看下个月到期多少——等空出来再招就晚了。
- 用全年平均续约率预测单月——毕业季和春节后差异极大。
- 忽视周边新项目开盘——供给一增加，去化速度立刻下降。
- 把「已挂牌」当成「已出租」——挂牌不等于成交。
自测
两道题
第 1 题 长租公寓的需求预测，核心预测对象是什么？
解析 · 长租需求释放很慢，真正的变量是「合同什么时候到期、有多少会续约、还剩多少要重新招租」。所以到期日历才是长租的需求曲线，位置等同于酒店的预订进度曲线。
第 2 题 下月到期 60 间、预期续约率 65%、已预租 8 间，本月招租缺口是？
解析 · 缺口 = 到期 60 × 流失率 35% = 21 间需要重租，减去已预租锁定的 8 间，实际任务量 13 间。先算净缺口再配渠道和预算，才不会在已经锁定的房源上重复花钱。
关联
对应通用内核：K01 需求预测 · K02 动态定价 · K03 库存控制 · K04 渠道管理 | 行业：研学营地详解